சொத்து வில்லங்கம் இல்லாமல் விற்க என்ன செய்வது

பல ஆண்டுகளுக்கு முன்பு சில ஆயிரத்துக்குத்தானே இந்த சொத்தை வாங்கினோம். பல லட்சங்களுக்கு இப்போது கிரயம் பெறத் தயாராக இருக்கிறாரே… வாங்கும் நபர் கிரயப்பத்திரத்தில் என்ன தொகை குறிப்பிட்டால் நமக்கென்ன? நமக்கு லாபமாக பல லட்சங்கள் கிடைக்கிறதே… என்கிற மனநிலையில் உள்ளவரா நீங்கள்?

உங்கள் எண்ணம் முற்றிலும் தவறு. பின்நாட்களில் உங்களைப்

பிரச்னையில் தள்ளிவிடும் நிகழ்வாகவே அந்த கிரயப்பத்திரம் உருவெடுத்துவிடும். குறிப்பாக, சென்னை, மதுரை, கோவை, திருச்சி போன்ற பெரு நகரங்களில் உள்ள சொத்துக்களை பொறுத்த மட்டில், அரசு வழிகாட்டி மதிப்பும், கிரயத் தொகையாக நிச்சயிக்கப்படும் தொகையும் பெருமளவில் வித்தியாசப்படும் நிலையே காணப்படும். இந்த நகரங்கள் மட்டுமல்ல, உங்களுக்கு சொந்தமான சொத்து எங்கே இருந்தாலும் அதனை விற்கும் போது ஏமாறாமல் இருக்க, நாம் எச்சரிக்கையாக இருப்பது  அவசியம்.

முதலில் இது போன்ற பெரு நகரங்களில் சொத்தின் சந்தை மதிப்பும் (Market Value) முத்திரைத் தீர்வைக்கென அரசு காட்டியுள்ள வழிகாட்டி மதிப்பும் (Guide Line Value) மிகச் சரியாக இருக்க வாய்ப்புகள் மிகவும் குறைவு.

இப்படிப்பட்ட சூழ்நிலையில் நாம் சொத்தினை விற்கும்போது, வாங்கும் நபர் வழிகாட்டி மதிப்புக்கு பத்திரம் பதிவு செய்து கொண்டு, சந்தை மதிப்போடு வித்தியாசப்படும் தொகைக்கென பணப் பட்டுவாடாவை தனிப்பட்ட முறையில் செய்து கொள்வதாக சொல்வார்கள்.

இதற்கென எழுத்து மூலமாக ஒப்பந்தம் எதுவும் செய்து கொள்வதை சட்டம் அனுமதிக்காது. இதன் மூலம் பல பிரச்னைகள் வர வாய்ப்புகள் அதிகம். ஆகவே, முதல் படியாக விற்பனையின்போது இவ்வாறான ரொக்கப் பரிவர்த்தனையை கூடுமான வரை தவிர்ப்பது நல்லது.

இதுபோன்ற சூழ்நிலையில் நம் சொத்தினைக் கிரயம் பெறும் நபரிடம், கிரயப் பத்திரத்தில் குறிப்பிடப்படும் கிரயத் தொகையானது (Sale Consideration) எந்த மறைமுகக் குறைப்பு மின்றி நாம் நிர்ணயித்து உள்ள கிரயத் தொகையாக இருக்க வேண்டும் என முன்னரே பேசி, அதனைத் தெளிவுபடுத்திக் கொள்வது அவசியம்.

கிரயத் தொகையானது வழிகாட்டி மதிப்பைவிட அதிகமாகும்பட்சத்தில், வழிகாட்டி மதிப்புடன் வித்தியாசப்படும் தொகைக்கு முத்திரைத் தீர்வை (Stamp Duty), மூலதன ஆதாய வரி (Capital Gain Tax) போன்ற பிரச்னைகள் இருந்தாலும், உங்கள் கிரயமும், உங்கள் பணப் பட்டுவாடாவும் முறையானதாக இருக்கும். உங்கள் வருமானமும் தெரிவிக்கப் பட்ட வருமானமாகவே (Declared Income) கணக்கில் கருதப்படும். இல்லை என்றால் சொத்தை அதிகத் தொகைக்கு விற்றுவிட்டு குறைவான தொகையைக் கணக்கில் காட்டியதாக உங்களுக்கு வருமான வரித்துறை நோட்டீஸ் அனுப்பி நடவடிக்கை எடுக்க வாய்ப்பு இருக்கிறது.

இப்போது பணப் பரிமாற்ற விஷயத்துக்கு வருவோம். கிரயப் பத்திரத்தில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள கிரயத் தொகையினை, ஆவணப் பதிவுக்கு முன்பாகவே, ஆர்டிஜிஎஸ் (RTGS), நெஃப்ட் (NEFT) போன்ற வங்கிப் பணப் பரிமாற்றம் மூலமாக உங்கள் வங்கிக் கணக்குக்கு மாற்றும் படியாகவும் கூறலாம். அவ்வாறான பணப் பரிமாற்றத்துக்குப் பின்பு, உங்கள் கணக்குக்கு பணம் வந்தடைந்ததை உறுதிப்படுத்திய பின்னர், பத்திரப்பதிவையும் மேற் கொள்ளலாம். பணப் பரிமாற்றம் குறித்த விவரங்களையும்கூட கிரயப் பத்திரத்தில் தெளிவாக விவரித்து கிரயப் பத்திரத்தினை பதிவு செய்யலாம்.

விற்கப்படும் சொத்தின் நில மதிப்புடன், கட்டடத்துக்கென நீங்கள் நிர்ணயித்துள்ள மதிப்பீட்டுத் தொகை சரிதானா என ஒரு பொறியாளரிடம் கேட்டு, அரசு அனுமதி பெற்ற சொத்து மதிப்பீட்டாளர் மதிப்பிடும் கட்டட மதிப்பை, கிரயப் பத்திர இணைப்பு 14-ல் (Annexure 1A) தெளிவாகக் குறிப்பிட்டு பதிவு செய்ய  வேண்டும்.

பின்நாளில் கள ஆய்வுக்குப் பின்பு, பதிவாளரால் கட்டடத்தின் மதிப்பு குறைத்துக் காட்டப்பட்டுள்ளது என தெரிவிக்க நேர்ந்தால், வித்தியாசப் படும் தொகைக்கு முத்திரைத் தீர்வை, பதிவுக் கட்டணம், கட்ட வேண்டியதுடன், அவ்வாறு மதிப்பிடப்படும் தொகையினை சொத்தின் மதிப்புடன் சேர்த்து கிரயத் தொகையாக வந்தடைந்த தாகவே, வருமானக் கணக்கில் எடுத்துக் கொள்ளப்படும்.

எனவே, கிரயத்துக்குப் பின்பு, கிரயப் பத்திரத்தில் கூறப் பட்டுள்ள சொத்தின் மதிப்பும், கிரயத் தொகையும் சரியானதே என்ற சான்றிதழுடன் கூடிய, கிரயப் பத்திர நகலைக் கிரயம் பெற்றவரிடமிருந்து வாங்கி அதனைப் பத்திரப்படுத்துதல், அந்த நிதியாண்டுக்கான வருமான வரிக் கணக்கு தாக்கலின்போது உங்களைப் பாதுகாக்கும்.

‘வாங்குபவர்களே விழிப்புடன் இருங்கள்’(Beware of Buyer) என்பதுதான் ஒவ்வொரு சொத்தின் கிரயத்தின்போதும் அனைவராலும் கவனத்தில் கொள்ளப்படும். அதே அளவு கவனம், சொத்தினை விற்பவரும் மேற்கொள்ள வேண்டும் என்பதுதான் தற்போதைய காலத்தின் கட்டாயம்.

நன்றி : முகநூல் நண்பர்